Рынок недвижимости: цены, привлекательность инвестиций, размышления на тему... (1 читает)

[Васильевна]

Циан в регионах то и не особо знают (знали до недавних времен). Авито, Домклик Сберовский, сайты застроев, если речь о первичке.

А Авито для этих целей не серьезно?

 

[zuzik_07]

А Авито для этих целей не серьезно?

Ну если речь именно о проведении сделки, да еще и на вторичке - тут уже каждый сам себе злобный риелтор. А так смотрю, по объявлениям (не всем?) подтягивают информацию из Росреестра - удобно.

 

[kioratsu]

Ну можно посчитать разницу с инфляцией, с какой-нибудь рассчитываемой ЦБ SAAR, не на максималках за те же 10 лет соотношение будет?

Предлагаете спроецировать мгновенное значение ИПЦ в форвардную величину на весь срок вклада? Я давно оставил попытки - рассчитываю только безрисковую доходность (3-месячные ОФЗ) к ИПЦ, и за всю "эпоху Набиуллиной" она составила положительные 0,77% годовых. Если текущие ставки и содержат более крупный бонус для вкладчика, то вряд ли такое положение долго продлится: либо ЦБ вскоре снизит ключевую, либо ИПЦ упорно откажется возвращаться к таргету. Нет сомнения, что в конечном итоге восторжествует "доктрина Тулина" (обещающая "эвтаназию для рантье").

 

[Васильевна]

Ну если речь именно о проведении сделки, да еще и на вторичке - тут уже каждый сам себе злобный риелтор. А так смотрю, по объявлениям (не всем?) подтягивают информацию из Росреестра - удобно.

Да, вторичка интересует. А что значит "именно проведение сделки"?

 

[NA_15]

Когда задаются такие вопросы, становится ясно, что Набиуллиной в свое время удалось надежно "заякорить" инфляционные ожидания. Операция по восстановлению доверия выполнена, можно обнулять вкладчиков!

Лет 10 назад между "фантиками" и бетоном однозначно бы выбрали бетон. А сейчас вклад под номинальную ставку в 20% годовых (не спрашиваю, где столько дают) считают надежным источником ренты. Хотя те вкладчики, кто год назад размещался под 12% годовых, получили в реальном выражении доход всего 3%.

Ну под 12% и меня не загнали, точка входа всё же 15%. Риски обнуления есть, я сам так считал год назад.

Не правда ваша, как раз 10 лет назад вышел из годовой импотечной(на 15 лет, 50% ПВ) квартиры и раскидал котлету на вклады, валюту, что позволило в 2017 купить квартиру без импотеки, хотя мог и раньше, но были пополняемые трёхлетки с хорошим %. Всё описывал на банках.
Реальном, не реальном так тоже не считается, если мы про бетон vs вклады, то инфляцию опускаем, банально от ренты по вашим раскладам получили минус - 3%.
Только не надо про рост стоимости жилья гг, вы попробуйте его сейчас продать если мы про вторичку, а на новострой он обуславливается стадией готовности, но опять же из него не выйти за те деньги которые хочет застрой.

 

[kioratsu]

Реальном, не реальном так тоже не считается, если мы про бетон vs вклады, то инфляцию опускаем, банально от ренты по вашим раскладам получили минус - 3%.

Так и незачем вычитать инфляцию из арендной доходности. Есть другая идея: считаем, что у нас теперь все на наклонной плоскости, и лет через 5 ожидаем одного порядка прирост +XX% к стоимости росстатовской корзины, к ставкам аренды и к цене метра.

Только не надо про рост стоимости жилья гг, вы попробуйте его сейчас продать если мы про вторичку, а на новострой он обуславливается стадией готовности, но опять же из него не выйти за те деньги которые хочет застрой.

Высокие ставки и инфляция тут в помощь: та же номинальная сумма будет у покупателя накапливаться быстрее. Рынок недвижимости просто первым почуял эту инфляционную волну, это для него нетипично - он обычно инертен - но сейчас он опередил даже фондовый.

 

[werker]

Даже не знаю, 13 000 000 руб, в лучшем случае окупят платёж на 30 лет.
3 000 000 руб. сисдэй на вкладе дадут 50 000 руб.
Ну и нафига эта движуха с недвижкой?

именно на 30 лет, чтобы по максимуму использовать такое плечо и лет через 5 денежный поток будет положительный от этой истории.
3млн у меня сегодня по факту дают не 50к, а 40к с небольшим. а через 5 , 10, 20 лет неизвестно сколько будут давать.

 

[zuzik_07]

Рынок недвижимости просто первым почуял эту инфляционную волну

Подождите, вы хотите сказать, что инфляция с нами надолго (пока стреляют), а Набиуллина - обманула(сь) со своими якорями-ожиданиями (через годик - на таргете)?

 

[kioratsu]

@zuzik_07, "художник видит мир таким".

Во-первых, после ковида произошел какой-то глобальный поворот в сторону роста ставок и инфляции (кондратьевская весна?) Если инфляционные премии поползли вверх по всему миру, то и в РФ невозможно целиком списать их рост на фактор "спецоперации". В феврале 2020 г. мне почти удалось угадать дно в доходности 10-летних ОФЗ (поспешил на 3 месяца и ошибся на 53 б.п.), попытка же угадать максимумы в конце 2021 г. потерпела фиаско и вскоре я зарекся в это играть, вернувшись в подешевевшие акции.

Во-вторых, в диссертации Кудрина прямо говорилось, что выход из текущего режима должен быть фискальным, а не монетарным. ЦБ делает вид, что способен повлиять на сберегательное поведение домохозяйств через повышение ключевой, но ведь те же домохозяйства видят, как деньги текут к ним рекой!

 

[zuzik_07]

А что значит "именно проведение сделки"?

Я имел ввиду, что Авито - прежде всего доска объявлений (хотя они там рекламируют "своих" агентов, которые поведут сделку от и до (но в рамках ли сервиса?), а на том же Домклике вы можете найти недвижимость и всю сделку провести "внутри" сервиса.

 

[kioratsu]

РБК: Банки оценили интерес россиян к ипотеке по экстравысоким ставкам

Несмотря на заградительные ставки по рыночной ипотеке, доля таких кредитов в выдачах банков в июле подскочила выше 50%. Это временный всплеск, но россияне готовы брать ипотеку даже в жестких условиях, отмечают эксперты
(...)
Основной вклад в поддержание спроса на рыночную ипотеку вносит резкий рост зарплат из-за дефицита кадров на рынке труда, считает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова: «Это позволяет вносить повышенный первоначальный взнос и сохранять размер ежемесячного платежа относительно доходов на приемлемом уровне. <…> »

В общем, имеем очередное подтверждение гипотезы: рост номинальных доходов поддерживает рынок. Тот (номинальный) ценник, который недавно можно было себе позволить только по льготной программе, через несколько лет будет по силам по рыночной. Охладить рынок невозможно, потому что он по большому счету и не был перегрет: это не 2008 год.

 

[zuzik_07]

Поддерживает, конечно, но доля полетела вверх потому что госпрограммы - камнем вниз, по Москве видел объемы - в 4 раза ниже к июню.

 

[itac]

это для него нетипично

Военная ипотека.

 

[zuzik_07]

Собственно, вот к чему привела льготная, главные, так сказать ее итоги (правая часть правого графика):

 

[itac]

вот к чему привела льготная

Это неудивительно. "Льгота" устроена так что все что вы сэкономите на ставке у вас изымут через цену. Это казино в убыток не работает, лоббировалась эта схема долго и успешно. И оплатить это могут понятное дело только состоятельные граждане.
Вчера я упомянул что причиной несколько более ранней реакции на эмиссию стала именно военная ипотека, а не льготная. Разверну. В мае 23 года я продавал квартиру и в итоге продал ее безо всякого торга по военной ипотеке. Квартиру даже никто не смотрел, я даже по понятным причинам покупателя не видел, ее просто купили.
Но дело не в этом, как человек интересующийся я поинтересовался мотивацией, причинами и действующими лицами процесса и объемом явления. Даже брошенному вскользь взгляду продавца открылись такие глубины глубин, что когда в мае этого года министром стал Белоусов, а господ с картины совет в филях начали скирдовать пачками никакого удивления это у меня не вызвало.

 

[zuzik_07]

Даже брошенному вскользь взгляду продавца открылись такие глубины глубин

Вы взбудоражили мое воображение. Оформляют на "мертвых" (а может и без кавычек) душ военнослужащих что ли?

 

[itac]

Вы взбудоражили мое воображение. Оформляют на "мертвых" (а может и без кавычек) душ военнослужащих что ли?

Скажем так, я не знаю. Но бумаги от командира части, бумаги от росвоенипотеки были в порядке. Иначе право перехода собственности просто не зарегистрировали бы. Меня больше поразило, что делами подразделения занимается отдельный специальный человек.

 

[zuzik_07]

Интересная табличка со статистикой отказов банков по семейной ипотеке в ноябре от автора ТК "Или Или" (наглядно - куда точно не надо ходить за ипотекой):

Первоисточник

 

[kioratsu]

Традиционный замер стоимости квадратного метра в акциях. Прошлогодний выпуск см. на banki.ru.

Для индекса недвижимости IRN год стал настолько невыдающимся (прирост в пределах 1%), что все происходившее в этом году определяется только волатильностью акций, а индекс IMOEX снижался. Как следствие недвижимость одержала кратковременный реванш, но и этот успех оказался подточен предновогодним ралли в акциях. А за 10 лет акционеры по-прежнему в огромном плюсе, и с учетом реинвестирования дивидендов жилье для них (для нас намного доступнее, чем когда-либо. В будущем, учитывая дешевизну акций по всем известным метрикам, это преимущество имеет шансы только усилиться!

P.S. Такая динамика заодно показывает, что фондовый рынок и рынок недвижимости в РФ стали абсолютно типичными в своем поведении и по соотношению риска/доходности мало отличаются от иностранных. Тому, кто будет обзывать их «казино» или «пузырем», достаточно показать эту картинку.

 

[itac]

@kioratsu, Теперь понятно почему регулярно возникают новости - у неработающих, и наверняка бездомных, граждан из автомобилей воруют десятки, а то и сотни миллионов рублей...