Рынок недвижимости: цены, привлекательность инвестиций, размышления на тему...

[zuzik_07]

На днях бангстеры на встрече с власть имущими: "мы не знаем, для кого они это строят..." (про регионы).

 

[zuzik_07]

Обзор рынка (итоги 2024, что ждет в 2025) от консалтеров-отраслевиков GMK, обратил внимание на это:
с.20 (строим будем из говна и палок?):

и далее, на с.72 (2 основные задачи):

Полный отчет:

 

[Всеслав]

Да, не понятно, на что более дешёвое можно заменить бетон. Дерево, кирпич - дороже бетона.
В малоэтажном строительстве ещё можно что-то придумать (саман - где погода позволяет; ракушечник - где он есть); но в многоэтажном - как будто, дешевле бетона ничего не придумаешь.
Вот металлическую арматуру, наверно, можно заменить на стеклопластиковую.
Возможно, имеется в виду увеличение доли утеплителя? Стекловата, пенопласт - и впрямь, дешевле бетона. Если увеличивать толщину стен за счёт них - наверно, доля бетона может снизиться.

 

[zuzik_07]

Ну что, рынку недвижимости Геленджика хана? Или нет?

 

[itac]

Воркута с Норильском устояли, неужто Геленджик сдастся?

 

[zuzik_07]

В этом списке и Инта есть, в которой некоторые завсегдатаи форума, наверное, только на ежемесячные проценты от своих вкладов, целую квартиру могут купить.

 

[itac]

Я совсем не в курсе деталей этой программы, но может там есть какие то условия типа прописки или какого-то подобия ценза оседлости.

 

[m_rt]

Да, не понятно, на что более дешёвое можно заменить бетон. Дерево, кирпич - дороже бетона.
В малоэтажном строительстве ещё можно что-то придумать (саман - где погода позволяет; ракушечник - где он есть)

Саманные мазанки с соломенной крышей!?

Однако сомневаюсь что в современных производственно-экономических условиях тот же саман дешевле будет.
Технология бетонного литья уже отработана, это промышленная технология. А саман ведь нужно вручную делать, дороже обойдётся.
В России, насколько своими глазами видел (или не видел) бетонное литьё появилось недавно, а вот в Чили видел строительство многоэтажек таким методом ещё в конце 80-х годов прошлого века. Но это я сам видел, а метод мог и ранее применяться.
И про крыши. В Германии (Мекленбург-Форпроммерн) интересовался у местных почему предпочитают камышовые крыши. Так вот говорили мне, что хотя это и дороже чем другие, но тепло-шумо изоляция и долговечность стоят того, чтобы именно такую крышу делать. Это со слов владельца такого дома, в начале 90-х дело было.

 

[zuzik_07]

Я совсем не в курсе деталей этой программы, но может там есть какие то условия типа прописки или какого-то подобия ценза оседлости.

Вроде нет таких условий (пробежался здесь и здесь). Но недавно Матвиенко предложила выдавать семейную только по прописке.

 

[itac]

Посмотрел сколько стоит хоть что-то в Роза Росса.
Нда, при таких ценах и на сварщиках кроить?
Результат закономерен.

Притом что стоимость коробки, что в мытищах, что в хамовниках не отличается во столько раз во сколько отличается цена.

 

[zuzik_07]

Нда, при таких ценах и на сварщиках кроить?

Опять незаменимые специалисты?

 

[itac]

Опять незаменимые специалисты?

Даже у заменимых специалистов руки не из плечей растут.
Тут классический треугольник - долго, дорого, качественно.

 

[taj]

Онлайн эксперты, как думаете стоит ли взять ипотеку под 6% ? Даётся на условии 50% взноса за объект.

те я условные 9М которые сейчас в кэше (и можно вложить в акции РФ) вношу на эксроу, еще 9М буду должен на 30 лет под 6% (есть, малый, но риск что ставка может стать ЦБ+4%)

Жить есть где, потому в этом плане срочности нет. После постройки объект можно рассмотреть как улучшение текущего (и текущий можно будет сдать/продать)
Строить 3 года, но потом надо еще ремонт делать.

Суть вопроса. Ожидаем ли мы дальнейший рост стоимости недвижимости, что бы он отбил 6% ставку по долгу на 9М + потерянную прибыть от вложения других 9М в более рисованные инструменты (даже на вкладе они дают 21% прямо сейчас) + потенциальные риски потери льготной ставки, недостроя и прочих дел.

З.Ы. Не дефолт сити, обычный регион. Недвижимость близка к "элитной" и высоколиквидная (и текущая, и покупаемая)

 

[kioratsu]

Суть вопроса. Ожидаем ли мы дальнейший рост стоимости недвижимости, что бы он отбил 6% ставку по долгу на 9М + потерянную прибыть от вложения других 9М в более рисованные инструменты (даже на вкладе они дают 21% прямо сейчас) + потенциальные риски потери льготной ставки, недостроя и прочих дел.

В первое верится охотно (IMHO, период высоких ставок и высокой инфляции с нами надолго), а вот с opportunity costs уже сложнее. По сути одновременно с дешевым плечом соглашаетесь на доходность приобретаемого актива на уровне безрисковой. Риск-профиль рифмуется с витавшей на форуме идеей купить ОФЗ 52005-ИН до погашения: в конце срока имеем достаточно предсказуемый результат, но сейчас-то кажется, что другими способами мы точно успеем заработать больше!

P.S. Год назад при покупке мной квартиры банк "Дом.рф" отказался уступать остаток по ипотеке продавца под ~6,5%, пришлось вносить свой кэш. Получилось, что, во-первых, я выкупил обязательство у банка дороже его рыночной цены, а во-вторых, мой портфель за прошедшее время показывает +9% — отсюда уже можно прикинуть потерянный доход.

 

[NA_15]

Онлайн эксперты, как думаете стоит ли взять ипотеку под 6% ? Даётся на условии 50% взноса за объект.

те я условные 9М которые сейчас в кэше (и можно вложить в акции РФ) вношу на эксроу, еще 9М буду должен на 30 лет под 6% (есть, малый, но риск что ставка может стать ЦБ+4%)

Жить есть где, потому в этом плане срочности нет. После постройки объект можно рассмотреть как улучшение текущего (и текущий можно будет сдать/продать)
Строить 3 года, но потом надо еще ремонт делать.

Суть вопроса. Ожидаем ли мы дальнейший рост стоимости недвижимости, что бы он отбил 6% ставку по долгу на 9М + потерянную прибыть от вложения других 9М в более рисованные инструменты (даже на вкладе они дают 21% прямо сейчас) + потенциальные риски потери льготной ставки, недостроя и прочих дел.

З.Ы. Не дефолт сити, обычный регион. Недвижимость близка к "элитной" и высоколиквидная (и текущая, и покупаемая)

Кем даётся? Какое удорожание объекта при этом? Сколько страховок впихивают?

Акции РФ, уже смешно!
Если есть такой риск, то он реализуется! Кто субсидирует ставку?

Такой рост стоимости возможен только при девальвации.

 

[kioratsu]

Акции РФ, уже смешно!

А что смешного-то? В РФ положительная премия за риск (до сих пор была): если хозяин портфеля готов ждать, то портфель стоимостью в одну квартиру сегодня купит ему две квартиры лет через 10-15. Украшать тему графиками MCFTR/IRN лишний раз неохота, настолько это очевидным казалось.

 

[taj]

Кем даётся? Какое удорожание объекта при этом? Сколько страховок впихивают?

Государство наше субсидирует, ничего дополнительного ни кто не напаривает при этом, страховки стоят копейки на фоне всего мероприятия.

Акции РФ, уже смешно!

Вам собственно ниже ответили. Риски "просадок" все взрослые люди понимают. Акции США за прошедшие пару дней тоже показали прикол )

Такой рост стоимости возможен только при девальвации.

Объект где я живу сейчас, с момента покупки в 2016 году дал уже почти 3.5 рост в чистой стоимости (при этом я еще в нём и жил почти всё это время, те экономия на аренде приносила мне так же прибыль, которую многие забывают считать)

 

[itac]

В России возможно «закрыть все основные вопросы» в обеспечении жильем, как «никогда они не решались — ни в царские времена, ни в советские». Об этом на встрече с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко заявил президент России Владимир Путин.

«Все для этого есть: есть технологии, есть раскрученные производства строительных материалов, есть наука, организация хорошая», — заявил глава государства.

Но тут есть одна проблема, желающих дарить ростовщикам по квартире раз в 3-4 года практически не осталось.

 

[zuzik_07]

В России возможно «закрыть все основные вопросы» в обеспечении жильем, как «никогда они не решались — ни в царские времена, ни в советские». Об этом на встрече с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко заявил президент России Владимир Путин.

Какой-то новый способ придумали? Просто напомню, что 85% льготной ипотеки выдается 25% самым обеспеченным семьям.

Но тут есть одна проблема, желающих дарить ростовщикам по квартире раз в 3-4 года практически не осталось.

Что вы имеете ввиду? Рынок аренды разваливается?

 

[taj]

Просто напомню, что 85% льготной ипотеки выдается 25% самым обеспеченным семьям.

Богатые становятся богаче, всегда и везде. Что здесь удивительного ? Можно сложить ваши графики еще со статистикой по вкладам - какой средний размер и объем средств в депозитах у различных слоев населения. Будете удивлены